春节返乡草根调研：荆门五线城市什么人在买房？

云淡风清

从我们今年返乡调研情况来看，主要特点在于：

1、去库存仍在延续，部分城市继续创新高。我们调研的不少城市成交量继续创历史新高，2017年同比增速高的城市可以达到50%以上，而其他部分城市虽然成交量有所下滑，但并不代表需求萎缩，实际上草根调研楼盘显示的情况依然是供不应求，主要原因在于2016年基数较高，同时供应量没有跟上；

2、扶持政策开始转向，但是整体相对温和。由于需求快速释放，房价上涨压力明显，不少三四线城市的政策开始从过去的支持转向，但整体以“稳房价”的限制为主，还并没有看到涉及购房杠杆的内容。

3、不得不提的棚改政策。2017年三四线城市去库存的效果有一定比例是来自于棚改带来的增量需求，这点从我们春节调研也可见一斑。尤其东部浙江的部分三四线城市，棚改的力度和补贴的力度都相当惊人，温州市2017年中提出的棚改补贴新政策下补偿款比原先提升了30%-50%，也带来了2017年一批高购买能力的增量需求。但是代价也是明显的，慷慨的补贴政策意味着更大的财政压力，这也意味着2018年这些城市仍需要推出更多的地块来弥补现金流。

4、什么人在买房？刚需、改善、拆迁。三四线城市的买房需求已经大部分转向于改善性需求，其实这也是刚性需求的一种体现，三四线城市虽然存量房屋并不少，但是居住体验、户型、现代化设计等都存在问题，新的增量商品房还是存在客户，我们调研城市的购房结构都已经向120平米以上转移，这和万科等龙头房企体现的数据也是一致的。另一个重要的需求就是棚改后带来的拆迁需求，部分东部城市拆迁户的购房比例甚至接近50%，因此这类城市的需求延续性得持续关注棚改的力度是否有所放缓。

5、2018年什么最重要？补库存！去库存已经收效，下一步最重要的就是补库存，除了沈阳等部分库存本身就比较高的城市，我们调研的大部分城市土地市场都同比大幅增长，部分城市诞生新地王。如我们刚才提到，很多三四线城市尤其东部区域在去库存后，供应量有点跟不上，2018年在新增土地的供应下，二级市场能否进入一个新的平衡是一个关键点，预计这些城市2018年的新开工不会差。

6、龙头房企的竞争在更纵深展开。2017年龙头房企集中度的提升数据上已经有体现，而从微观来看，我们看到的是这些企业的竞争已经不仅仅集中在一二线城市，开始在更多三四线城市迈进，春节我们调研的城市很多是过去万科、碧桂园、恒大这些企业从未涉及的区域，而17年到18年都会有这些公司的项目开盘。主要原因在于一二线城市拿地难度逐渐加大，同时很多城市在棚改后库存结构改善。但随着去库存和城中村改造的逐步降温，未来龙头房企的集中度提升将重新考验各自的融资能力和区域选择能力。

以上是我们此次返乡调研总结，具体请看我们下文的万字详细纪要！



湖北省荆门市——继续去库存

政策情况：继续去库存！

2016-2017年，荆门市实施购房补贴政策、棚户区改造、扩大住房公积金制度覆盖面等政策，多措并举的加快推进房地产去库存。荆门市出台《2017年荆门市房地产去库存计划行动》明确了荆门市2017年的房地产去库存任务：全市消化商品住房142万平方米，消化周期控制在16个月以内，非住宅商品房消化周期明显缩短。

在2017年底，荆门市又出台了《市人民政府关于中心城区房地产去库存的意见》，在门槛方面：明确鼓励农民工和农民进城购房，中心城区外居民在中心城区购买新建商品住房或二手住房的，可凭《商品房买卖合同》备案证明、购房发票、契税完税证明或房屋权属证明，自愿选择办理户籍迁移或居住证，其家庭成员也可随迁；在补贴方面：非中心城区户籍人口在中心城区购买首套新建普通商品住房的，由市财政部门按照建筑面积分时段递减给予补贴，其中从本意见实行之日起6个月内，给予200元/平方米补贴；第7至9个月，给予150元/平方米补贴；第10至12个月，给予100元/平方米补贴；在税收优惠方面：个人购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

成交量价：同比下降，但是真实情况供不应求

2017年荆门市中心城区共成交19600套，同比持平，其中住宅销售16845套，销售面积183.0万平方米，销售金额为75.4亿元，均价为4121.37元/平，非住宅销售2755套，销售面积16.9万平，销售总额为11.5亿元，从整体数据上来看，2017年住宅成交量相比去年有所下降，非住宅成交量上涨约15%，住宅成交均价整体上涨约550元，同比增长约15.4%。

虽然数据上看成交并不突出，但是实际情况“供不应求”，不少热门楼盘更是处于断货期，几乎大部分是开盘即售罄的争抢局面，2017年每月成交量基本保持在1500套左右，成交情况十分平稳，十二月份更是突破2000套，拉开了2018年返乡置业季的帷幕！从价格上来看，虽然每月均价有涨有跌，但总体还是呈现上涨趋势，大部分楼盘的实际成交价，房价基本上保持在5000元/平米以上。

从2017年成交前二十名的楼盘来看，绝大多数为漳河新区和掇刀区的房源，可见现在越来越多的购房者选择在新城区购房安家，东宝区属于老城区，可开发地块相对较少，成交相对新城区不大，2018年新城区的预计推盘规模又将创下历史新高。

土地市场：去库存下诞生新地王

2018年1月末荆门市土拍诞生新地王，地块位于荆门市健生路以北、响岭路以西，折合楼价月2533.7元/平，预计售价将超过6000元/平，该地王项目的诞生将明显推动当地市场房价的继续上涨。

棚改货币化情况：

荆门市明确鼓励棚户区改造，要求扩大货币化安置范围，积极推行房票安置：在中心城区主城区范围内房屋征收项目的安置对象，原则上不再新安排宅基地建房，实行货币化安置；凡中心城区因棚户区改造、城市基础设施建设等公共利益需要，实施国有土地上房屋征收补偿，被征收人选择产权调换，且就地或就近无政府投资安置房的，征收人可比照原地或者就近建设安置房实行产权调换的政策，将应安置的房屋按照市场评估价转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行持票到安置房源库购买商品住房用于房屋征收安置。

根据我们走访的反馈情况来看，荆门市内棚户区改造项目及数量逐年均在递增，且老旧城区旧改起步较晚，近年来才刚兴起大规模改造，因此未来旧城区的棚户区改造空间仍然较大，且由于棚户区改造实施房票货币化安置，拆迁居民可通过房票到指定的安置房源购买房屋，指定的安置房源价格上会有一定优惠，因而2017年内新增了大量的棚户区安置房源项目，我们实地调研了一家施工方的项目情况发现，该施工方往年平均每年承接1-2个项目均为商品房项目，而2017年承接3个项目均为棚户区改造的安置房源项目，该施工方还反映2018年的项目都已有了初步的意向，我们预计整个荆门市的棚户区改造力度在2018年将有望得到继续维持。

总结及展望：

荆门属于五线城市，2017年在去库存背景下，房价全年呈上涨趋势，目前还未看到有回调迹象。近年来，武汉等地的限购，荆门高铁站的建设，南北汽车站的迁址，武商的即将入驻，白云大道改造、湿地公园、各学校等规划，荆门也紧跟大城市的步伐，返乡置业的情况也越来越频繁，但就目前来看，荆门市的大部分购房需求仍以刚需自住为主（包括部分因生二胎需求的改善型刚需）。未来，随着高铁站的选址及汽车南站开建叠加荆门市路网规划的完善，考虑到未来高铁、交通路网对荆门市经济的拉动，将来可能形成荆门市房价上涨的又一预期。