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根据民法典出台后最新政策，结合我市物业服务收费管理实际，市发改委会同市住房和城市更新局、市市场监管局对2018年原市物价局、市房管局印发的《荆门市物业服务收费管理实施细则》（荆价发〔2018〕22号）进一步修改完善，形成了《荆门市物业服务收费管理实施细则》征求意见稿，现通过荆门社区网公开向社会征求意见。社会各界可通过留言提出意见建议。
公开征求意见时间：2024年12月4日-12月13日 2024年12月4日
荆门市物业服务收费管理实施细则 第一章 总 则
第一条（目的依据） 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例（2019年修正）》、《湖北省定价目录（2021年版）》等法律、法规和政策规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条（适用范围） 本细则适用于本市行政区域内的物业服务和收费及其监督管理。
第三条（物业服务收费原则及内涵）物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚实信用以及质价相符的原则。
本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条（物业服务收费管理原则）住宅（含保障性住房，其范围由住建部门核定）前期物业服务费实行政府指导价管理。
实行政府指导价管理以外的物业服务收费，实行市场调节价，由建设单位、业主或业主委员会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务人，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。
第五条（物业服务费收费模式） 物业服务费收费方式由建设单位、业主或业主委员会与物业服务人在物业服务合同中约定。鼓励各地因地制宜，在包干制或酬金制物业服务收费模式基础上，创新物业服务管理模式，通过市场运作、社会参与、多元共治，满足居民基本物业服务需求。
实行包干制的，由业主向物业服务人支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务人享有或承担。物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润等。
实行酬金制的，由业主委员会在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余用于物业服务合同约定的其他事项支出，结余或不足均由业主享有或承担。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第六条（计价方式）物业服务费以建筑面积为计价单位，可按月、季度、半年或一年期计收物业服务费，但最长不能超过一年。已办理不动产权属证书的，按不动产权属证书记载的建筑面积计收；已出售尚未取得不动产权属证书的，按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收。建设单位与物业服务人签订《前期物业服务合同》时，或业主和物业服务人签订物业服务合同时，应当明确约定物业服务费计价标准单位和交费期限。
第二章 前期物业服务收费管理
第七条（前期物业服务等级和收费标准） 荆门市住宅前期物业服务等级标准由市住建部门制定，详见附件1，按照服务等级标准与收费标准质价相符的原则，服务等级实行动态管理。
荆门市市辖区前期住宅物业服务收费标准由市发改部门会同同级住建部门、市场监管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，具体标准详见附件2（屈家岭管理区具体收费标准由市发改部门会同同级住建部门根据实际情况另行制定；沙洋、京山、钟祥具体收费标准由属地发改部门会同同级住建部门根据实际情况制定）。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。前期非住宅物业服务收费实行市场调节价，由建设单位与选聘的物业服务人在《前期物业服务合同》中约定。
保障性住房前期物业服务收费标准按照住宅前期物业服务收费标准执行。
第八条（前期物业服务人选聘） 建设单位应当依法公开选聘前期物业服务人，并在政府制定的物业服务等级收费标准内与之签订《前期物业服务合同》，在十五日内向住建部门备案。建设单位还应在售楼部显著位置长期公示选聘的物业服务人、前期物业服务标准及具体收费标准等信息，并在《新建商品房买卖合同》（或租赁合同）中予以明确。凡《新建商品房买卖合同》（或租赁合同）与《前期物业服务合同》中约定的相关物业服务和收费标准不一致引起合同纠纷的，由建设单位承担相关责任。
第九条（前期物业服务费收取） 前期物业服务人应按照《前期物业服务合同》中明确的收费标准向业主收取物业服务费。《前期物业服务合同》生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交付业主，或将未达到交付条件的房屋交付业主的物业服务费，由建设单位承担。房屋达到《新建商品房买卖合同》约定交付条件，但因业主自身原因逾期未办理房屋交付手续的，以及房屋交付业主后未使用、未入住的物业服务费从约定应交付之日起计算，由业主承担。
第十条（前期物业服务管理时限）物业小区符合召开业主大会选举业主委员会选聘物业服务人的，应当依法召开业主大会选举业主委员会、选聘物业服务人。业主委员会根据业主大会的决定与选聘的物业服务人签订物业服务合同生效之日，或业主大会决定实行自治管理的，《前期物业服务合同》自动终止，不再实行政府指导价管理，其物业服务和收费标准由业主大会决定。 第三章 物业服务收费管理
第十一条（物业服务内容和收费标准） 《前期物业服务合同》终止后的住宅以及非住宅物业服务收费标准实行市场调节价，由依法选聘的物业服务人与业主或业主大会通过物业服务合同约定。物业服务等级和收费标准可参照前期物业服务等级和收费标准执行，也可根据业主大会决定在物业服务合同中另行约定。
第十二条（物业服务收费标准调整） 物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定。物业服务合同期内，物业服务人不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内显著位置张贴或通过物业公众号、业主微信群、QQ群等形式公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。经业主大会审议通过后，调整的物业服务收费标准应按照市场监管部门《明码标价和禁止价格欺诈规定》，在小区内公示栏显著位置长期公示。
第四章 停车收费管理
第十三条（规划车库车位租售）建设单位在预（销）售商品房前，应当制定规划车库（位）的租售方案，明确规划车库（位）的规划用途、配置数量、具体位置、权属、租售价格、临时停车价格以及价格有效期等。其租售价格实行市场调节价，由建设单位根据建设和运行成本自主制定，按规定报住建部门备案后，将停车位规划用途、数量、位置、权属和租售价格等，在销售场所和停车库（位）出入口醒目位置长期公示，并在《新建商品房买卖合同》中明确告知规划车库（位）租售方案。
第十四条（人防车位租赁） 物业服务区域内依法配建的人防停车库（位），应当明确标注规划用途。建设单位在依法取得人防设施经营管理权限后，应在小区销售场所和停车库（位）出入口长期公示人防停车位租赁价格（含临时停车收费）等信息。人防车位租赁应当在不影响人防设备结构和功能前提下，优先向业主出租，不得出售、附赠，其租金收益应优先保障人防设施的维护管理。
人防车位租赁价格实行市场调节价，由建设单位在充分考虑市场需求、建设维护成本、供求关系、周边价格等因素自主制定，或与承租业主双方协商并以合同约定。租赁合同应载明租赁车位信息、租金标准、支付期限和方式等内容。人防车位租赁价格原则上不得高于同一小区地下规划停车位，租赁期限不得超过二十年。
第十五条（公共停车位收费）物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车场地使用费，不得收取停车位物业服务费。其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务人等不得租售或者变相租售。其停车位经营方式、收费价格（含临时停车收费）等信息，应在小区车辆出入口和小区公示栏内长期公示。业主大会决定委托物业服务人代收并管理的，应当通过合同约定向物业服务人支付适当劳务费用。
第十六条（停车位租售议价规则） 物业管理区域内建设单位建设的规划车库（位），应当优先满足业主停车需求，确有空余的可对外出租，每次租赁期限不得超过一年。其租售价格的确定和调整，应综合考虑建设维护成本、地理位置、车库（位）配比、业主承受能力等因素，不得明显高于周边同类型小区标准，不得以不公平的高价租售，不得只售不租或只租不售，或是与商品房捆绑租售。市房地产业协会应定期对不同类型、不同地段、不同价格的商品房小区规划停车位租售价格进行调查分析，每年发布一期中心城区住宅小区规划停车位租售平均价格，指导房地产开发企业合理确定规划停车位租售价格。
非规划停车位应当优先满足业主停车需求，也可用于小区临时停车。其经营收费标准由业主委员会参照周边小区停车位价格，综合考虑业主承受能力和停车位经营成本制定，报业主大会审议通过后实施。小区业主对非规划停车位租赁价格有异议的，应书面向小区业主委员会反映，业主委员会应在7日内书面回复。业主对业主委员会的回复仍有异议的，可向小区所在地街道办事处反映，由街道办事处督促小区业主委员会公开停车位租售定价规则和依据。也可依法要求业主委员会在街道办事处的指导监督下，召开业主大会向小区业主公开相关事项，重新制定价格等。
第十七条（停车费减免范围） 对进入住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收临时停车费：
（一）临时停车不超过30分钟的车辆。鼓励各服务主体结合实际情况适当延长免费时间，但不得缩短免费时长； （二）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车等公共服务车辆； （三）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物（含物流和外卖配送等）等服务的车辆； （四）根据法律、法规规定，应当免收车辆停放服务费的车辆，如残疾人随身必备的专用车辆等； （五）当地人民政府批准，应予以免费的其他车辆。
第十八条（停车位物业服务收费标准） 对业主拥有产权或使用权的车库（位），不得再收取场地使用费，但物业服务人依据合同约定进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取停车库（位）物业服务费。
具体收费标准，按照质价相符原则，综合考量车位服务成本、服务内容、标准、等级，在《前期物业服务合同》中予以明确，不得以不公平高价约定。已选举业主委员会的，由业主委员会根据业主大会的决定，与物业服务人双方协商合同约定。 第五章 其他收费管理
第十九条（装修管理） 荆门市房屋装饰装修实行装修告知制度，不得收取装修保证金（押金）。业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。
对装修产生的建筑垃圾业主或物业使用人可委托物业服务人清运，清运费用由双方协商约定，其他与装修有关的费用一律不得收取。业主或物业使用人在装修过程中造成公共区域、共有设施设备损坏的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。
第二十条（出入证管理） 物业小区实行出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于4张。业主因遗失、损坏需补办的，可以按公示标准收取制作成本费。对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务人等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，可以按公示标准收取押金，并在退证（卡）时全额退还。
第二十一条（转供水电收费管理） 供电、供水专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，用电、用水价格统一按照发改部门制定的价格执行。物业公共部位、共用设施和配套设施的运行维护费和用电、用水损耗等，应通过物业费、租金或公共收益支付的方式解决，不得以电费、水费为基数加收服务类费用。
第二十二条（集中供暖或制冷收费管理） 物业服务人接受委托在物业管理区域内提供集中供暖或者制冷服务的，收费标准应当与业主大会协商约定。有计量器具的，按计量器具显示数据计收；没有计量器具的，按建筑面积计收。 第六章 行为规范与监督管理
第二十三条（物业服务监督管理） 物业服务人应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务。并严格履行房屋装饰装修管理义务，全面推行房屋装饰装修巡查登记、劝阻制止、线索上报“三联单”制度（附件3）。前期物业服务期间的物业服务质量监管由属地住建部门负责，定期根据业主投诉和日常巡查情况开展监督检查。对群众投诉较多、服务质量差的物业小区，属地住建部门应当开展服务质量测评，并监督物业服务人限期整改。限期未完成整改或整改不到位、虚假整改的，住建部门应将测评结果向社会公布，并将涉嫌质价不符的相关信息抄告市场监管部门依法处理。已选举成立小区业主委员会的，由业主委员会负责监督物业服务人日常服务质量，督促整改物业服务管理方面的问题，或将涉嫌质价不符的相关信息报市场监管部门依法处理。
第二十四条（物业收费监督管理） 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，接受业主监督；物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，住宅专项维修资金归集、使用情况，应长期公示接受业主监督。
业主大会决定对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计的，可委托具有资质的第三方机构进行审计，审计结果在小区显著区域向业主公示，确保经营所得合理使用。
第二十五条（欠费管理） 业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，物业服务人可以催告、依法申请仲裁或者提起诉讼，但不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务标准，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，停止办理门禁卡或门禁卡延期等，以及实施损害业主合法权益的其他行为收取物业服务费。
第二十六条（代收费管理）物业服务人接受专营单位委托代收水电气暖等费用，产生的劳务费用由委托单位支付，不得向业主收取手续费等费用。物业服务人已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。任何单位和个人不得强制物业服务人代收有关费用或者提供无偿服务。
第二十七条（停车收费监督管理）对公众投诉频繁、矛盾突出的规划、人防、公共和临时停车收费价格，应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位（业主委员会）合理定价。对租售价格明显过高，可进行约谈或提醒告诫，经约谈或提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。
第七章 职责分工
第二十八条（部门职责） 住建部门负责完善物业服务标准规范，健全物业服务企业服务质量测评和信用评价体系，引导、督促物业服务企业依法诚信经营，依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议；发改部门负责会同住建部门核定前期物业服务收费标准；市场监管部门负责与住建部门共同建立物业服务收费监管执法机制，对物业服务企业收费行为进行监管，依法查处违法违规收费行为。
市辖各区发改、住建和市场监管部门按属地管理原则负责咨询、举报、投诉调查处理和执法监管等日常工作。各县、市发改部门会同同级住建部门制定所辖行政区域住宅前期物业服务收费标准。
其他职能部门按照各自职责做好物业管理工作。
第二十九条（街道职责）街道办事处负责指导监督小区业主大会、业主委员会依法履职，牵头负责建立物业管理联席会议制度，组织辖区职能部门通过联席会议、协调会、座谈会等方式组织调处物业服务纠纷。调处无法达成一致意见的，引导相关业主、物业服务人和相关单位依法通过法律途径解决，并将相关情况报属地政府，做好相关信访工作。
第八章 附 则
第三十条本实施细则由荆门市发展和改革委员会、荆门市住房和城市更新局、荆门市市场监督管理局按照各自职责负责解释。
第三十一条本实施细则自印发之日起施行。细则实施前已签订《物业服务合同》（包括《前期物业服务合同》）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。原市物价局市房产管理局关于印发《荆门市物业服务收费管理实施细则》的通知》（荆价发〔2018〕22号）同时废止。国家、省、市出台新的相关规定的，从其规定。
第三十二条 实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本实施细则相关规定执行。
第三十三条京山、沙洋、钟祥可结合本地实际，出台具体实施办法执行。
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