城区门面转让费“退烧”

爱上荆门

“门面转让”“空门面出租”……

　　连日来，记者在城区商铺较集中的中天街、北门路和金虾路看到不少这样的小广告。相关转让信息发布平台中，商铺转让类的广告也挺密集。对商机较为敏感的市民咨询后发现，上家开出的转让费低于普遍的心理预期，相较前几年动辄数十万元的“一口价”，商铺转让费回归理性，拉出了一个较大幅度的下降曲线。

　　这个下降曲线里包含了哪些“奥秘”？记者进行了探访。

　　中心城区临街门面转让频繁

　　“我这个小店已经开了11年，累了也厌倦了，想转让出去再干点别的事。”在中天街一商城里开店的彭女士说，她的这家店铺15平方米左右，转让费8万元，包括押金和3个月的房租。当初接这个店铺时转让费是13万元，“我店子的码头好，人流量比较大。”

　　在同一个商城，楼上楼下10多家店铺贴出了“门面转让”的广告，店铺面积都差不多，主要经营服装、鞋袜、母婴用品等。位置靠里一些的店铺，转让费相对便宜一些，3万元左右。还有一间空的店铺门上贴出了“无转让费招商中”的广告，知情人说这个商铺位置不好，客流量太少，已经空了很长时间还没有租出去。

　　而在中天街另一商城，有七八个店铺不是关着门就是空着，商城管理方贴出了“局部调整，空门面招租”的告示。

　　“那些开了没多久就转让的店子，很大一部分原因是房租太贵了。”已经在中天街一商城内开了10多年女装店的周老板跟记者聊开了。中天街上的几家商城，商铺格局差不多，根据位置和空间大小的不同，租金低的一年四五万元，高的一年要上十万元。以前租金都是年年看涨，近几年有的商城管理方开始适当减少租金，以鼓励商户经营。

　　在北门路中段，一家欲转让的店铺要价15万元转让费，这是一个双门面，据说几年前空门面接手时是20万元。老板说想集中精力打理沙洋城区的生意，价钱合适就把这个店面转出去，也可以出租，年租金近10万元。在这家店铺对面，一个只租不转的店铺喊价6.5万元/年，楼上楼下一共30平方米左右。记者发现，北门路上的店面越往南（中天街方向）租金越高。

　　金虾路要出租和转让的店面也不少，靠近海慧路的一家服装店营业面积28平方米，可转可租，转让费15万元，租金一年4.2万元。北端象山小学附近的门面便宜一些，店面30多平方米带厨房、卫生间，转让费8万元。据了解，金虾路有些临街门店转让、转租的频率比较高。

　　门面转让费是“周瑜打黄盖”

　　何谓商铺转让费？业内通常的理解是上家在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下家，向下家收取的超过应收取房租的费用为转让费。

　　商铺转让费是从沿海发达地区传到荆门市场的，近20年来，其价格一度“水涨船高”，最近两年开始下降。

　　在金虾路从事多年服装生意的张老板介绍，就他的理解，商铺转让费的本意，可以看做是下家弥补给上家因转让所蒙受的损失的补偿，属于商场上“周瑜打黄盖”的关系。其实，大家经营商铺的目的是赚钱，下家对商铺获利能力和市场供求关系很乐观，多出一点转让费也无妨。反映到荆门城区市场，就出现了这样一个现象：在商圈里和挨着商圈的商铺，人流量大，转让费就高；稍偏僻的门店，人流量小，转让费就低。

　　还有一个现象，前几年，越是转让费高的商铺，竞争的人越多，你抢我夺之下，上家对转让费的期望值也越来越高。其实，这个在经济学上叫羊群效应，也搭得上“马太效应”（富者愈富、穷者愈穷）的边， 城区主要商圈中天街及周边的商铺转让费，可能经过几道“贩子”的转手，层层加码都有人接盘。

　　因此，提到中天街的商铺，在荆门人眼中就是寸土寸金的代名词。不过，近几年中天街商圈门面转让越来越频繁，转让费呈现下降趋势也是不争的事实。

　　门面转让费下降探因

　　（一）以前中天街一街独大，现在“天下四分”。

　　在不少荆门市民的眼中，上街就是逛中天街。为什么？以前的荆门商圈，就是指中天街及由中天街辐射带动的北门路、金虾路南端、工商街。这也导致中天街曾经一铺难求，寸土寸金。

　　伴随着荆门城市的发展，荆门商圈也在不断扩大、增加，特别是随着星球商业中心、万达商业中心、银泰城陆续建成，中心城区“天下四分”的商圈格局正在形成。商圈多了商铺自然增多，就连中天街附近都连续新开了几家大型综合体商城，一时间出现了大量的新商铺，经营的范围都大同小异，顾客自然也被分流。顾客少了，有些经营不善的店铺只好另图他路，降价将铺面转租或转让。

　　在中天街一商城内做美甲和服装生意的陈女士吐槽：“现在进店消费的顾客越来越少了。”特别是近三年来，商城的人流量明显一年比一年少，就连圣诞节、国庆节这样的消费旺季都看不到以前人潮涌动的场景了。“店子越开越多，荆门流动人口又少，市场都饱和了。”陈女士以前有两个美甲柜台，不久前退掉了一个，只留下10平方米左右的一个小间。“那个柜台一年要2万多元的租金，我请一个人每个月还要付2000多元的工资，挣的钱还不够成本，转让又没有人接手，最后只好退给商城了。”

　　（二）网店对实体店的冲击日益明显。

　　随着互联网经济时代的到来，人们热衷于网上购物，网店店主不需要门店，只要有台电脑连上网就可以开张，省去了房租、装修、进货的开销。尤其是服装、内衣、童品、包包这些商品，网店可以全国同步上柜，统一售价，深受网购一族的青睐。网店的兴起给实体店带来了巨大冲击，不少曾经红火一时的临街店铺渐渐门庭冷落。

　　（三）传统的经营模式受到冲击。

　　中天街以及周边金虾路、北门路的临街商铺，主要是经营服装、鞋帽、内衣、童品、包包这些小商品，而本地缺少这类商品的加工厂，经营户主要靠从武汉、广东等地的二级批发商手中进货（一级批发商代理某一品牌的批发权，再往下面批发，本地商家多处于供货链最末端），时尚步伐慢了一拍，价格方面也缺乏优势。随着品牌加盟店的增加，这也导致了以经营小而杂的品牌为主的商铺的经营业绩日益下滑。

　　一方面是旧的店铺要转手，而另一方面，不用出转让费的新商铺多的是，谁还会出钱接旧门面呢？由此看来，中心城区商圈店铺转让费呈现下降曲线就不是那么难以理解了。

　　如何规避转让费风险？三方谈判最保险

　　虽然商铺转让费的收取是“一个愿打、一个愿挨”的事儿，但下家“接盘”时除了要合理确定转让费数额，也要注意规避不必要的风险。

　　毕竟，关于商铺转让费，目前我国的法律对此并未有明文规定，司法实践中，转让费更多地是被看作是某一领域或行业的交易习惯，只要不存在欺诈、胁迫等情形，是双方真实意思表示，一般应予支持。

　　最主要的“风险”其实是这场商业博弈的“隐形BOSS”——业主。如果不将业主在商业博弈的地位“由暗转明”，比如未重新与业主签订新的店面租赁合同，或商铺面临重大的整体装修，都会为转让平添变数，如果起争议，往往会闹到法庭，让人耗费精力，延误商机。

　　因此，最保险的做法是在对商铺业主做必要了解的前提下，业主、上家和下家一起协商、谈判，并最终签订上家、下家之间的书面转让协议，并另外与业主签订新的租赁合同。

　　经商、创业、守成，都不是一件容易的事儿。记者也在此祝愿：无论业主、上家、下家，都能回归理性，在波澜壮阔的商业浪潮里找到自己的位置，书写属于自己的精彩故事……

　　门面转让费下降（趋零）是大势所趋

　　一位业内人士分析，市场格局发生了变化，倒逼经营者改变经营策略，商铺转让费降点再降点，最后归零，这才是理性的市场环境。商家投资时，对自身资金的不合理占用少了，用于经营“正途”的资金自然充裕了，这对创业者来说是件好事，特别对起步阶段的创业者来说更是福音。

　　近年来，我市商业日趋活跃。根据全市国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2015年居民消费价格总水平比上年上涨1.6%；年末全市共有各类市场主体167264户，比上年末增长10.6%，其中，企业类25128户，增长23.2%；全年社会消费品零售总额达到541.43亿元，比上年增长13.3%。

　　2016年居民消费价格总水平同比上涨2.0%；年末全市共有各类市场主体18.19万户，比上年末增长8.7%，其中，企业类30742户，比上年末增长22.3%；全年社会消费品零售总额达到614.23亿元，比上年增长13.4%。（记者 张伟 李力）