定了！我市四大片区改造项目房屋征收与补偿总体方案公布

荆门115—灵均

　文化宫、浏河湾、读书台、塔影土门巷

　　四大片区改造项目房屋征收与补偿总体方案

　　为依法有序推进文化宫、浏河湾、读书台、塔影土门巷片区改造项目房屋征收补偿工作，保障被征收人的合法权益，结合项目实际情况，制定本征收补偿方案。

　　一、房屋征收的原因及目的

　　经调查，文化宫、浏河湾、读书台、塔影土门巷片区房屋密度大、基础设施落后，存在安全隐患。为有效改善片区居民居住条件，优化城市布局，提升城市品位，增进人民福祉，经区政府审批同意，决定依法对四个片区改造项目被征收范围内房屋实施征收。四个项目为旧城区改建项目，已纳入荆门市国民经济和社会发展“十三五”规划。

　　二、房屋征收与补偿的主要依据

　　（一）《中华人民共和国土地管理法》

　　（二）《中华人民共和国城乡规划法》

　　（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　（四）《中华人民共和国物权法》

　　（五）《国有土地上房屋征收与补偿条例》

　　（六）《国有土地上房屋征收评估办法》

　　（七）《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

　　（八） 《荆门市中心城区国有土地上房屋征收评估办法》（荆房〔2012〕34号）

　　（九）《市人民政府办公室关于印发荆门市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准（试行）》（荆政办发〔2012〕80号）

　　（十）《荆门市中心城区国有土地上房屋征收与补偿操作程序》（荆房征委〔2013〕1号）

　　（十一）《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置实施办法》（荆房征委〔2015〕1号）

　　（十二）《市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（荆政发〔2016〕29号）

　　（十三）《市人民政府办公室关于印发荆门市中心城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定处理办法》（荆政办发〔2016〕45号）

　　（十四）《荆门市中心城区房屋征收房票安置试行办法》

　　（十五）《东宝区国有土地征收范围内未登记建筑调查认定处理方案》

　　三、房屋征收组织

　　（一）征收主体：荆门市东宝区人民政府

　　（二）征收部门：荆门市东宝区住房和城乡建设局

　　（三）征收实施单位：荆门市东宝区泉口街道办事处、荆门市东宝区龙泉街道办事处

　　四、房屋征收范围及对象

　　（一）征收范围：四大片区征收范围以市规划部门出具的征收范围图为准

　　（二）征收对象：被征收范围内已登记公、私产建筑和可按照合法建筑补偿标准予以补偿的未登记公、私产建筑。

　　（三）被征收人：征收范围内国有土地上房屋所有权人。（被征收房屋所有权人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属登记证书或其它有效证明材料为准）

　　五、房屋征收实施时间

　　征收实施时间为：自房屋征收决定公告之日起90日内。

　　六、房屋征收评估

　　（一）评估时点：房屋征收决定公告之日。

　　（二）评估对象：被征收房屋、附属物、装饰装修等。

　　（三）评估机构的选定：按照《荆门市中心城区国有土地上房屋征收评估办法》选定评估机构。

　　（四）评估机构职责：

　　1.按照《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定依法评估。根据房屋征收评估委托书或委托合同的约定，向征收部门提供分户初步评估结果。

　　2.征收部门组织工作人员将分户初步评估结果逐户送达被征收人期间，应当安排注册房地产估价师现场服务，对被征收人提出的问题进行现场解释和说明。存在错误的，评估机构应当改正。

　　3.配合复核专班对存有异议的被征收房屋进行现场复核，并出具复核后的评估报告。

　　4.被征收人提请评估专家委员会对评估结果进行鉴定的过程中，应按照评估专家委员会的要求就评估相关事宜进行说明。

　　5.出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收部门提请发证机关进行处理：责令限期改正，给予警告，并处罚款。情节严重的，吊销资质证书、注册证书。造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　（五）评估复核与鉴定：被征收人或者征收部门对评估结果存在异议的，应在收到评估报告10日内向原评估机构申请复核评估，原评估机构应当在收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或征收部门对原评估机构复核结果存在异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向荆门市评估专家委员会申请鉴定。

　　七、房屋权属、面积、用途的认定

　　（一）已登记建筑：是指已取得不动产（房产）权属证书分证或总证的建筑。

　　1.被征收房屋的所有权人、建筑面积和用途，以不动产（房产）登记机构颁发的不动产（房产）权属证书标注为准；不动产（房产）权属证书未标注或标注与不动产（房产）登记薄不一致的，除有证据证明不动产（房产）登记薄确有错误外，以不动产（房产）登记薄为准。

　　2.有证据证明不动产（房产）权属证书和不动产（房产）登记薄标注面积有错误的，或不动产（房产）权属证书标注面积与同栋楼房同一单元相同套型房屋建筑面积不一致的，以具有相应资质的测绘单位测绘为准。

　　3.不动产（房产）权属证书未记载用途或经规划部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照规划部门批准的用途认定。

　　4.只有不动产（房产）权属证书总证的房屋权属、面积、用途的认定，以实际调查、公示结果为准。

　　（二）未登记建筑：是指未依法取得房屋产权登记证件的建筑。

　　未登记房屋的权属、面积、用途，严格按《荆门市中心城区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定处理办法》、《东宝区国有土地征收范围内未登记建筑调查认定方案》

　　认定，经认定后分类实施补偿和处理。

　　八、征收补偿原则、内容及方式

　　（一）征收原则

　　决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开、尊重历史。

　　（二）征收补偿内容

　　1.被征收房屋价值的补偿；

　　2.室内装饰装修、室外附属物的补偿；

　　3.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　4.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

　　5.其它补偿。

　　（三）征收补偿方式

　　提供货币补偿和产权调换两种补偿方式，由被征收人自主选择。

　　九、已登记建筑征收补偿标准及奖励、补助政策

　　（一）住宅房屋

　　1.被征收人选择货币补偿，征收部门以房地产价格评估机构对现状房屋进行评估的价值实施货币补偿。

　　2.被征收人选择产权调换，征收部门参照《荆门市中心城区房屋征收房票安置试行办法》实施补偿。即按原地还建虚拟安置房价格评估后，由征收部门向被征收人出具房票，被征收人持房票在政府征集的商品现房或安置期房中购买安置房，互找差价。被征收人必须使用房票票面金额50%以上（含）用于购买安置房。

　　（1）房票票面金额由虚拟安置房屋价款、本条第五项第二目规定的12%或15%面积奖励折算的房款、原房屋装修补偿费、按政策规定的奖励补助及附属物补偿费等组成。

　　（2）被征收人在政府征集的商品房（现房+期房）房源中购买安置房，享受政府征集价优惠政策，商品房房源位置及单价以最终公示为准。

　　（3）被征收人在东宝区政府筹建的安置期房中购买安置房，享受特惠价政策。

　　3.被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米的补偿。

　　被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米，被征收人已享受住房保障待遇的，按照被征收住宅房屋的实际建筑面积实施补偿；被征收人未享受本市房改政策或住房保障政策，且在本市为唯一住房的，以建筑面积50平方米为基数实施补偿。

　　4.“住改非”房屋

　　被征收人将不动产（房产）权属证书载明用途为住宅的被征收房屋自行改为经营性门面（场所），且以该住宅为注册地址依法取得营业执照和其他合法有效的经营许可证件，并仍在经营的（从事旅馆经营的需提供工商营业执照及公安、消防部门行政许可），按住宅房屋实施货币补偿或产权调换，对其实际用于经营的部分，在同类已登记住宅房屋货币补偿标准基础上适当增加补偿：城市主干道临街的增加30%，次干道（含小街小巷）临街的增加20，其它增加10%。未取得营业执照和其他合法经营许可证件的，对其实际用于经营的部分不增加补偿。

　　5.征收奖励、补助政策。

　　（1）货币奖励：被征收人选择货币补偿，自房屋征收决定公告之日起，在90日内签订征收补偿协议并按照协议约定时间交房的，享受以下奖励：

　　①按照被征收房屋评估价值（不含装饰装修及附属物等补偿价值）的20%给予货币奖励。

　　②给予适当装饰装修奖励。

　　（2）面积奖励：被征收人选择产权调换，自房屋征收决定公告之日起，在90日内签约并按照协议约定时间交房的，因平房征收被安置到高层的，按被征收人可用于产权调换面积的15%给予面积奖励；因多层房屋征收被安置到高层的，按被征收人可用于产权调换面积的12%给予面积奖励。奖励面积按虚拟评估价计算价值后，一并计入房票。

　　（二）经营性门面（场所）

　　不动产（房产）权属证书载明用途为商业，有营业执照和其它合法有效经营许可证件，且正在营业的经营性门面（场所），按照房地产价格评估机构的评估价值实施货币补偿。

　　十、经认定可按照合法建筑补偿标准予以补偿的未登记建筑征收补偿标准及奖励、补助政策

　　（一）住宅房屋

　　1.被征收人选择货币补偿，征收部门以房地产价格评估机构对现状房屋进行评估的价值，追缴相关税费和基金后，以最终核准的价值实施货币补偿。

　　2.追缴相关税费和基金后，被征收人选择产权调换。被征收房屋面积在240平方米以内的，参照《荆门市中心城区房屋征收房票安置试行办法》实施补偿。即按原地还建虚拟安置房价格评估后，由征收部门向被征收人出具房票，被征收人持房票在政府征集的商品现房或安置期房中购买安置房，互找差价。被征收人必须使用房票票面金额50%以上（含）用于购买安置房；被征收房屋面积超出240平方米部分实施货币补偿，并不再享受货币奖励政策。

　　（1）房票票面金额由虚拟安置房屋价款、原房屋装修补偿费、签约进度奖、搬迁进度奖及附属物补偿费等组成。

　　（2）被征收人在政府征集的商品房（现房+期房）房源中购买安置房，享受政府征集价优惠政策，商品房房源位置及单价以最终公示为准。

　　（3）被征收人在东宝区政府筹建的安置期房中购买安置房，享受特惠价政策。

　　3.被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米的补偿。

　　被征收住宅房屋建筑面积不足50平方米，被征收人已享受住房保障待遇的，按照被征收住宅房屋的实际建筑面积实施补偿；被征收人未享受本市房改政策或住房保障政策，且在本市为唯一住房的，以建筑面积50平方米为基数实施补偿。

　　4.“住改非”房屋

　　被征收人将可按照合法建筑补偿标准予以补偿的未登记房屋作为经营用途，且以该房屋为注册地址依法取得营业执照和其他合法有效的经营许可证件，并仍在经营的（从事旅馆经营的需提供工商营业执照及公安、消防部门行政许可），按住宅房屋实施货币补偿或产地调换，对其实际用于经营的部分，在同类住宅房屋货币补偿标准基础上适当增加补偿：城市主干道临街增加30%，次干道（含小街小巷）临街的增加20%。其他增加10%。未取得营业执照和其他合法经营许可证件的，对其实际经营的部分不增加补偿。

　　5.征收奖励政策

　　选择货币补偿的，自房屋征收决定公告之日起，在90日内签订征收补偿协议并按照协议约定时间搬迁的，被征收房屋面积在240平方米以内按照最终核准的货币价值（不含装饰装修及附属物等补偿价值）的15%给予货币奖励，超过240平方米的部分不给予奖励。

　　（二）经营性门面（场所）

　　未登记建筑办理了规划许可，且规划许可载明规划用途为商业，有营业执照和其它合法有效经营许可证件，且正在营业的经营性门面（场所），按照房地产价格评估机构的评估价值，追缴相关税费和基金后，实施货币补偿。

　　十一、附属物、装饰装修等项补偿标准

　　（一）房屋附属物补偿

　　按照《荆门市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准（试行）》中房屋附属物补偿参考标准确定补偿价值，实施货币补偿。该参考标准未列入的附属设施项目，补偿价值由征收当事人协商确定，协商不成的由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　（二）房屋装饰装修补偿

　　按照房地产价格评估机构的评估价值实施货币补偿。被征收房屋用于出租的，装饰装修补偿至产权人名下，产权人和承租人自行协商确定受益人。

　　（三）停产停业损失补偿

　　因征收房屋造成停产停业，符合下列条件的，对被征收人按照被征收非住宅房屋评估价值的5%的标准，一次性给予停产停业损失补助：

　　1.被征收房屋具有权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋实际用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；

　　2.有合法、有效的营业执照、且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；

　　3.已办理税务登记并具有纳税凭证。

　　被征收人或生产经营者认为其停产停业损失超过前述规定计算的补偿费用的，应当及时提交房屋征收前三年的收益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，与房屋征收部门协商确定；协商不成的，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　（四）林木补偿

　　普通林木补偿标准（附后）。对于胸径较大的树木和名贵树种经林业部门现场核定后评估确定移栽费用。

　　（五）水、汽等移装或入网费补偿

　　水、汽、有线电视、固定电话、宽带等迁移安装或入网费用，按照国家现行规定的行业收费标准予以补偿。

　　（六）搬迁补助费

　　1.被征收人选择货币补偿的，每户一次性补助1000元；选择产权调换的，每户一次性补助2000元。本补助不叠加计发。

　　2.房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的，其搬迁所需费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定。

　　（七）临时安置补助费

　　1.被征收人选择货币补偿的，按照每月8元/平方米的标准一次性发放3个月临时安置补助费。

　　2.被征收人选择产权调换，且购置商品房现房安置的，按照每月8元/平方米的标准一次性发放3个月临时安置补助费。

　　3.被征收人选择产权调换，且购置商品期房的，根据购置期房交房时间确定过渡过渡期，按照每月8元/平方米的标准一次性发放过渡安置补助。自购置房交房之日起，按照每月8元/平方米的标准再一次性发放3个月临时安置补助费。

　　4.过渡费按被征收房屋可用于置换面积计算，按照上述标准计算临时安置补助费达不到1000元/月的，按照1000元/月标准进行补助；达到1000元/月以上的，按照实际计算结果进行补助。

　　5.被征收人选择产权调换，因特殊情况延长过渡期限的，按上述标准按月补发临时安置补助费。

　　十二、统一奖励、补助政策

　　（一）签约进度奖励：自征收决定公告发布之日起，在30日内签订征收补偿协议的，一次性奖励10000元；31—60日内签订征收补偿协议的，一次性奖励8000元；61—90日内签订征收补偿协议的，一次性奖励5000元。超过90日签订征收补偿协议的，不享受本奖励办法。

　　（二）搬迁进度奖励：自征收决定公告之日起，在30日内签订征收补偿协议并按照协议约定时间腾空房屋移交给征收部门的，一次性奖励10000元；在31—60日内签订征收补偿协议并按照协议约定时间腾空房屋移交给征收部门的，一次性奖励8000元；在61—90日内签订征收补偿协议并按照协议约定时间腾空房屋移交给征收部门的，一次性奖励5000元。超出协议约定时间腾空房屋移交给征收部门的，不享受本奖励办法。

　　（三）重大疾病补助政策：对于积极支持征收工作的被征收人，其本人或父母、子女、配偶患有重大疾病，家庭生活困难，经被征收人申请，东宝区棚户区改造指挥部集体研究、审定后给予适当帮扶。

　　（四）物业奖励：被征收人持房票在东宝区政府筹建的商品期房中购置安置房的，按不超过100平方米标准，给予三年物业服务费奖励，标准为2元/平方米/月计算。购置房屋面积超过100平方米的，按100平方米计算；购置房屋面积没有超过100平方米的，按实际面积计算。

　　（五）计奖原则

　　1.已登记房屋：一套房产有多名共有人的，按照一户计算奖励；一套房产办理了多个分户产权证或一个人拥有多套房产的，一个产权证计为一户进行奖励。

　　2.未登记房屋：按调查认定的自然户数为准计算。

　　十三、安置房源

　　（一）征集或筹建安置房

　　政府通过公开征集就近地段商品房和筹建安置期房作为安置房源。安置房征集价格由东宝区人民政府组建专班通过竞争性谈判等方式确定，报市政府批准后公布实施。

　　（二）结算办法

　　被征收人签订征收补偿协议并按协议约定时间搬迁后，在结算中心（四片区统一结算中心）领取房票，持房票自行向房企购置安置房。安置房购置手续完成后，在结算中心结算过渡费、搬家费、安置房差价等。安置房差价的结算按房票票面价值与安置房价值互找差价方式进行。被征收人用于购买安置房的金额不足房票票面金额50%的，不按房票价值进行兑现结算，重新依据征收补偿方案中货币化安置方式结算兑现。

　　（三）房票安置支持政策

　　被征收人持房票自购商品住房，购房成交价格不超过房票金额的部分免征收契税。购买成交价格超过房票金额的部分，为购买家庭唯一普通住房的，差价部分减半征收契税。

　　征收部门不负责安置房产权证办理。

　　十四、公产房屋征收补偿

　　行政事业单位公产房屋由所属部门按国有资产处置程序进行处置，不纳入本次征收补偿范围。

　　十五、征收补偿决定

　　（一）房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确（有争议）的，由征收部门到公证部门办理提存公证后，报请区人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　（二）具有下列情形之一的，区人民政府可以向人民法院依法申请强制执行：

　　1.被征收人对区人民政府做出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的；

　　2.被征收人逾期不执行区人民政府作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请行政复议，又不提起行政诉讼的；

　　3.被征收房屋产权存在争议，争议各方当事人在征收公告规定的签约期限内经协商无法达成一致，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定应按照被征收房屋所有权人不明确处理的。

　　十六、交房、拆房规定

　　被征收人签订征收补偿协议后，应在协议约定时间内按照规定将被征收房屋（含附属物）移交征收部门处理。被征收人不得擅自拆除建筑物、构筑物及相关设施，擅自拆除引发安全事故的，由擅自拆除者自行承担责任。

　　十七、权利与义务

　　（一）征收部门的权利与义务

　　1.按照法定程序对征收范围内的房屋依法进行征收。

　　2.在房屋征收过程中，被征收人及其他人如有威胁、侮辱、殴打房屋征收工作人员或其他阻碍工作人员执行公务行为的，征收部门有权利申请公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　3.签订征收补偿协议后，被征收人不履行补偿协议约定的义务，征收部门可依法通过法律途径解决。

　　4.征收部门不承担因房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

　　5.被征收房屋依法征收后，国有土地使用权同时收回。被征收人签订征收补偿协议后，征收部门应将被征收房屋不动产（房产）登记证、土地使用权证等相关权属证件收回、注销，注销费用由征收部门承担。

　　6.征收部门有义务按照法律、法规对征收过程中的相关程序、数据进行公开、公示。

　　7.被征收人在签订征收补偿协议并按照协议约定时间腾空房屋移交征收部门后，征收部门应严格按照协议约定时间将货币化补偿款拨付至被征收人账户。

　　8.维护被征收人的合法权益，不得采取非法方式迫使被征收人搬迁。

　　9.法律、法规规定的其它正当权利与义务。

　　（二）被征收人的权利与义务

　　1.要求征收部门对相关数据在规定范围内进行公示，了解本项目征收补偿政策。

　　2.可以依法申请对房屋面积测量数据、评估价值等进行复核。

　　3.签订征收补偿协议后，征收部门不履行征收补偿协议约定的义务，可依法提起行政诉讼。

　　4.配合与征收补偿相关的工作。

　　5.向评估机构如实提供评估所必须的资料，协助评估机构进行实地勘查；因未如实提供有关资料或者不协助评估机构进行实地勘查而造成评估失实或者其他后果的，由被征收人承担相关责任。参与调查的工作人员、被征收人和注册房地产估价师应当在实地勘查记录上签字或盖章确认。被征收人拒绝在实地勘查记录上签字或盖章的，应当由参与调查的工作人员、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，在实地勘查记录上写明相关情况，且在评估报告中说明。

　　6.有义务如实说明被征收房屋租赁、抵押、产权纠纷等相关问题，并如实提供相关证明材料。存在欺瞒等行为而引发的经济纠纷和法律责任由被征收人承担。同时，自征收决定公布之日起，有义务自行解除相关租赁、抵押关系。存在产权纠纷的，在与征收部门正式签订征收补偿协议之前，解决好产权纠纷相关问题。

　　7.产权人（含共有人）因特殊原因不能到场，必须凭产权人（含共有人）的合法委托证明文件（委托书应当由公证机关公证）签订征收补偿协议，如果产权人（含共有人）已去世，则由合法继承人（根据公证机关公证书或人民法院生效判决、调解书确认）或由合法继承人委托代理人（委托书应当由公证机关公证）签订征收补偿协议。

　　8.被征收人签订征收补偿协议时，应同时向征收部门移交被征收房屋的不动产（房产）登记证、土地使用权证等相关证件原件和房屋产权人（含共有人）身份证复印件，并按照协议约定时间向征收部门移交被征收房屋。签订征收补偿协议时无法移交被征收房屋相关证件的，被征收人可书面委托征收部门按照程序注销其被征收房屋不动产（房产）登记证、土地使用权证。

　　9.法律、法规规定的其它正当权利与义务。

　　十八、其他规定

　　1.被征收房屋设有抵押权的，抵押人与抵押权人应当按照房地产抵押相关规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

　　抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实施货币补偿的，将补偿款向公正机关办理提存；对被征收人实施产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

　　2.房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　3.征收人和被征收人具体的权利和义务以征收补偿协议为准。

　　4.本方案所说的被征收人只适用于被征收房屋所有权人。

　　5.本方案未尽事宜，由房屋征收部门依法依规提出处理意见。

　　6.本方案由市征收办、东宝区住房和城乡建设局负责解释。